令和7年の路線価が7月1日（火）に【国税庁ホームページ】にて公表されました。
今回はこの路線価についてご説明致します。※上記リンク
路線価とは
路線価の「路線」とは道路のことです。道路ごとに、その道路に面する土地の1平方㍍あたりの価額を定めたものが路線価です。
相続税や贈与税を算定する際の基準となり、その年の1月1日から12月31日までの間に相続、遺贈または贈与によって取得した財産にかかわる相続税・贈与税の財産を評価する場合に適用されます。
路線価は国税庁が毎年発表している【財産評価基準書】に記載されています。
路線価の他に「評価倍率表」もあり、郊外など路線価が振られていない地域ではこの評価倍率表を用いて相続税などを算定します。
相続税路線価と固定資産税路線価の違い
同じ「路線価」との言葉を含みますが、評価主体、利用目的、価格水準などが異なります。
上述のように「相続税路線価」は、相続税の算出根拠となる相続税評価額を求めるために用います。
一方「固定資産税路線価」は、固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税の算出根拠となる固定資産税評価額を求めるために用います。
また、相続税路線価は毎年評価されるため、価格が毎年更新されます。
固定資産税路線価は3年に1度しか評価替えが行われないため、価格は3年ごとに更新されることになります。
路線価と公示価格・実勢価格の違い
よく耳にする土地の評価基準の一つに「公示価格」があるかと思います。
「公示地価」「基準地価」のことを「公示価格」とひとまとめに言います。
実勢価格とは、実際に売買で取引されている相場・水準のこと。土地の時価となります。
実勢価格や公示価格、相続税路線価・固定資産税路線価の価格水準のイメージは下記のようになります。
※実勢価格に関して、様々な要因で価格は異なります。あくまでもイメージとして参考にされて下さい。
郊外や地方の場合、公示価格は実勢価格と比較的近い水準（+10%～+20%)で求められています。
一方で、都心部など需要が顕著な地域は実勢価格が短期間で変動してしまうこともあり、公示価格と実勢価格には大きな差が発生する傾向があります。都心部の実勢価格は、公示価格の+50％前後となっていることも多いです。
状況によっては実勢価格が公示価格の2倍以上になっているケースもあります。
路線価の見かた
路線価が定められている地域は、路線価方式により評価します。
実際の路線価図。「財産評価基準書路線価図」https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r07/okinawa/okinawa/prices/html/01204f.htm
まず被相続人の相続開始日の年度であることを確認しましょう。路線価図の上段・左右に年度が記載されています。
上記路線価図は令和７年のものです。
次に、相続した土地に面する路線価を確認します。今回は分かり易く、首里駅の右横に記載の数値を使用します。
今回は「220F」と記載があります。
単位は宅地1㎡あたり1,000円ですので、この宅地は1㎡あたりの価格は220千円【22万円】であることを意味します。従って、土地の面積が100㎡であるとすれば、概算の評価額は「22万×100㎡」で2,200万円となります。
この評価額を基に相続税などを算出していくのですが、実際にはその土地の奥行や形状、利用上の法的制限等を考慮した「画地補正率」も乗じて、最終的な評価額を求めます。
画地補正には、奥行距離の長さによる利便性への影響を考慮するための「奥行価格補正」や、複数の路線に接していることによる利便性への影響を考慮するための「側方（二方）路線影響加算」、間口の狭さを補正する「間口狭小補正」、がけ地の補正をする「がけ地補正」、長方形ではない土地を補正する「不整形地補正」などがあります。
なお、数字の横のアルファベット。今回は「F」となりますが、これは借地権割合を示します。もしこの土地が借地である場合は、相続財産として借地権を評価する必要があり、この場合は「F＝40％」ですので、2,200万円に40%を乗じることになります。
路線価が定められていない地域は「倍率方式」を用いて相続税評価額を求めます。
倍率方式では、その宅地の固定資産税評価額を基準にして、1.0倍や1.1倍などの一定の「評価倍率」を乗じて宅地の評価額を計算します。この評価倍率も財産評価基準書に定められています。
※※実際の相続税の算出などは税理士・税務署へ必ずご相談されて下さい※※
まとめ
路線価についての概要や固定資産税路線価や公示価格との違い、見かたなどご説明してきました。
路線価などを用いて、大まかな財産評価額は分かります。
しかし、正確な相続税評価額の算出は、土地の形状や接する道路の数などによって、補正も必要となります。
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