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媒介契約とは

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カテゴリ:不動産売却
どーも。売買部 徳永です!

不動産の売却を検討された方であれば一度は耳にされたことがあると思う
【媒介契約】についての記事となります。
不動産売却が初めての方には、必ず読んで頂きたい内容となっています。

媒介契約とは

住宅やマンション、土地を売る際に不動産会社と結ぶ取り決めの事です。
この契約書の中に
・売却金額(販売価格)
・売却活動の内容
・不動産会社が受領する仲介手数料
などが記載されています。
 

 媒介契約の種類

媒介契約には下記の3種類があります。
 ①専属専任媒介契約
 ②専任媒介契約
 ③一般媒介系契約
それぞれにメリットデメリットがあるので次でご説明します。

①専属専任媒介契約とは

・売却を任せる不動産会社は1社のみ
・自分で買主を見つけてはダメ
・1週間に1回以上の頻度で販売活動状況の報告義務がある
・媒介契約を結んだ後、5日以内にレインズ(不動産流通機構)へ登録
 「レインズ(REINS)」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している
   コンピューターネットワークシステムです。
   簡単に言うと不動産会社が物件情報を確認するシステムなので、一般の方はアクセス・情報の
   閲覧は出来ないものです。一般人が情報を見れないのであれば私達には関係ないのでは?と
   思うかもしれませんが、実はそうではありません。
   詳しくはコチラ→ 「レインズ(REINS)」とは

②専任媒介契約とは

・売却を任せる不動産会社は1社のみ
・自分で買主を見つけてもOK
・2週間に1回以上の頻度で販売活動状況の報告義務がある
・媒介契約を結んだ後、7日以内にレインズ(不動産流通機構)へ登録

③一般媒介契約とは

・同時に複数社の不動産会社と契約できる
・自分で買主を見つけてもOK
・販売活動状況の報告義務なし
・レインズ(不動産流通機構)への登録義務なし



メリット・デメリット

①専属専任媒介契約②専任媒介契約は数字が違ってくるだけで概ね同じ内容となります。
ポイントは…
任せる不動産会社は1社のみ。その不動産会社には活動報告や情報登録の義務が発生する点。売主が自ら買主を見つけてもOKなのか、NGなのか。
③一般媒介契約は任せる不動産会社が複数でもOK。但し、活動報告や情報登録の義務は無い

上記が媒介契約の種類において大きく異なってくる点になるかと思います。


メリット


専属専任媒介契約専任媒介契約のメリットとしては
・売主が販売状況、広告活動の内容を把握し易い
・レインズへの登録により全国の不動産会社が情報閲覧可能
・②のみ、売主自らでも買主をみつける事が可能

③一般媒介契約のメリットとしては
・同時に複数の不動産会社へ売却を依頼できる
・売主自らでも買主をみつける事が可能

デメリット


専属専任媒介契約は、売主自ら買主をみつけることも出来ない

専属専任媒介契約 専任媒介契約
 任せる不動産会社が1社となり、囲い込みが行われる可能性がある
 ※「不動産の囲い込み」とは
 任せた不動産会社で案件を囲い、他社には物件を紹介しない(契約させない)というものです。
 これらの囲い込みは、不動産業界でも問題となっております。
 例えば他の仲介業者様に顧客(買主様)が実際におられたとして、その仲介業者の営業がレインズや
 各種サイトなどを見て「私達のお客様へ物件を紹介したい」とお願いしても、囲い込みをしている
 不動産会社はこれを断ります。折角興味を示していた買主候補を逃してしまう(機会損失)ので
 売主様にはデメリットしかございません。

③一般媒介契約
 ・窓口は売主様自らとなるので、任せた複数の不動産会社とのやり取りが発生。
  情報の統一や案内の段取りなど手間暇が掛かります。
 販売状況、広告活動などどの業者がどれだけ動いているかを把握しづらい
 ・不動産会社が複数となり、他の不動産会社に取引を取られてしまう心配が発生。
  売却・販売活動の意欲が薄くなることも。
 ※例えば、不動産会社Aが買主を見つけてきても、不動産会社Bが先に買主を見つけて売主と取引す
  れば、不動産会社Aの時間と労力は無駄になります。そのため、積極的に買主を探してくれない可
  能性があります。

専任媒介、一般媒介どちらがオススメ?

〇専任媒介がおすすめの人
 一貫したサービスを受けたい人
 一つの不動産会社とのみ契約するため、情報共有やサービスの質に一貫性が求めれ
 らます。そのため、安心して任せられる信用できる業者を選びたい方に適していま
 す。
 物件の販売活動、物件情報を一定で求めたい人 
 売却活動の報告義務などもあるので、統一された情報を定期的に担当者から受け
 取れます。
 手厚いサポートやアドバイスを希望する人
 専任で任せられる業者は、物件の販売に集中的に取り組むため、細やかなサポート
 やアドバイスが期待できます。
〇一般媒介がおすすめの人
 複数の業者に委託したい人
 一般媒介は複数の不動産会社に同時に物件の販売を依頼できるので、多くの業者
 を活用したい方に適しています。
 各業者の営業活動を比較、検討したい人
 異なる業者の活動や提案を見比べることができるため、営業力や提案内容を基に
 選択を考えることが可能です。


どの媒介契約を選ぶかは、ご自身の状況や希望によっても変わります。
最も合った形態での媒介契約を結ぶことで、不動産の売却をスムーズに進めることができるでしょう。
媒介契約を結ぶ前に、複数の不動産会社の話しを聞くことをお勧め致します。


弊社は、1987年創業。那覇市首里を中心に、不動産売買・賃貸・賃貸管理、相続と総合不動産会社として絶えず進化しております。

不動産のプロフェッショナルとして、関わったお客様に喜んで頂けるよう真摯にお応えいたしますので、お気軽にお問い合わせください。


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