売却をしようか悩んでいる方は「リバースモーゲージ」という言葉を聞いたことがあるかと思います。
今回は、不動産を担保に融資を受けるリバースモーゲージとそのメリット・デメリットについてご紹介します。
リバースモーゲージとは
所有している不動産を担保として金融機関から融資を受け、契約者の死亡時に返済する仕組みです。
リバースモーゲージの特性上、担保の不動産が相続財産になることはありません。
そのため相続人がいない方、相続人がすでにマイホームを所有しているなどで不動産を相続させる必要のない方が利用されます。
また、リバースモーゲージは住宅ローンと異なり、団体信用生命保険には加入できません。契約には、不動産所有者のみの契約ではなく契約に相続人の同意が必要になります。
リバースモーゲージのメリット
〇毎月の支払額が低い
融資限度額はありますが、基本的に毎月返済する金額は利息のみのため、生活に負担がかかりにくいことです。
また、住宅ローンの返済が終わっていなくてリバースモーゲージに借り換えをすることもできるため、住宅ローンの返済が苦しくて見直したい方にも使いやすいプランです。
老後の生活費や医療費、老人ホームの一時金として使えることはもちろん、趣味への活用や生前贈与としても活用でき、多少余裕のある生活が望めます。
しかし、借り入れる金融機関によってはリフォームや住宅の購入資金など、住まいに関するものにしか利用できない場合もあるため、申し込みの前にはきちんと確認をしましょう。
〇慣れ親しんだ家に住み続ける
通常ご自宅を売却するとなれば、決済時には買主に引き渡さなければなりません。
しかし、リバースモーゲージであれば、不動産を売却する必要がなく、慣れ親しんだ家に最期まで住めることが特徴です。
リバースモーゲージのデメリット
●借入額が思ったより低い
リバースモーゲージでの融資限度額は不動産担保評価の50％～70％程度が一般的です。そのため、売却した場合と比べると金額が少なめになる可能性が高いと考えておいた方がいいです。
また、融資限度額までのお金を全て使い切ってしまうと、不動産の価値が上がり限度額が上がるまでは次の融資を受けることができません。
必要な時に資金が足りなくならないよう、安易な借り入れはせず、ある程度計画を立てながら使う必要があります。
●どの物件も対象とはかぎらない
資産価値が落ちやすい物件や、すでに資産価値のない物件については、そもそもリバースモーゲージが受けられない可能性があります。
物件情報だけでなく、地域によってはエリアごとで対象外になることもあります。
●毎月返済する利息額が変わる
基本的に変動金利での融資となるため、もし金利が上昇すれば毎月の返済額も上がります。
予想以上に金利が高くなり、家計を圧迫してしまうリスクがあることも念頭に置いておきましょう。
●途中で返済が必要になる可能性がある
最も注意すべき点は、存命中に利息以外の返済が必要になる可能性もあるということです。
担保となった不動産は数年に一度、評価額の見直しが入り、限度額の調整がおこなわれます。
その際に土地や住宅など担保とした不動産の価値が著しく減少するといったことがあれば、現在の価値に合わせる融資金額にするために、超過分の返済を求められることが考えられます。
とくに知っておきたいことは、限度額まで借りている状態のリスクです。
その状態から不動産の価値が下がると、見直し後に限度額を超えた分の返済を求められる可能性が高くなってしまいます。また、全額返済できない場合は、相続人に債務が残る可能性があります。
金融機関によっては不動産価値の見直しによる途中返済がないところもあるため、相談する金融機関に必ず確認を行いましょう。
●配偶者が自宅に住めなくなる可能性もある
債務者本人の他界後に、配偶者名義で借り換えができる金融機関は多くあります。ただし、借り換えの審査が通らず、債務の返済も不可能な場合には、自宅を売却せざるを得なくなり結果的に自宅に住めなくなる可能性があります。
まとめ
メリットもありますが、途中で返済する可能性があることや、予想以上の返済額になることもあるなど、必ずデメリットを確認しましょう。金融機関で相談する前に、メリットとデメリットを確認したうえでまずは相続人と話し合って決めることが大切です。
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