リースバックについて　リバースモーゲージとの違いとは！？

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カテゴリ：売却相談 2024-11-15

以前のブログでリバースモーゲージの紹介をしましたが、リバースモーゲージと似た制度として、リースバックがあります。2つの制度が混同しないよう、リースバックとリバースモーゲージの違いだけでなく、リースバックのメリット・デメリットも紹介していきます。

リースバックとは

リースバックはマイホームを売却したあとに、買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払うことで売却した住居に住み続ける仕組みです。

住宅ローンの返済が難しい方や、老後の資金として家を売却しておきたい方におすすめの仕組みとなっています。

住居を変えずに資金調達ができる点が、リバースモーゲージと似ているポイントです。

リースバックとリバースモーゲージの違い

	リースバック	リバースモーゲージ
制度	売却後、買主と賃貸借契約をして住み続ける	住みながら自宅を担保にお金を借りて死亡時に売却し返済する
所有権	買主に所有権が移る（借家になる）	所有者のままなので、固定資産税が発生する
資金	自由に利用できる	基本、投資や事業資金などにはできない

リースバックのメリット

・売却後もそのまま住むことができる

リースバックでは、売却後も引っ越しすることなく同じ住居に住むことができ、ご近所に売却したことが知られる心配がほとんどありません。また、退去費用や引っ越し費用が発生しません。

・維持費の支払いと所有のリスクがなくなる

マイホームを所有していると、固定資産税や修繕費用などの維持費が発生します。リスクとしては「資産価値の下落」「災害による建物の損傷」「金利上昇によるローン返済額の増加」などがあげられます。

しかし、リースバックをおこなうと、住居の所有者がご自身ではなくなるため、このような維持費の支払いとリスクがなくなります。

その代わりに、毎月の家賃を買主に支払うことになります。

・資金使途の自由度が高い

リースバックで得た資金は、自由に活用することができます。

そのため、老後資金や子どもの進学費用、事業資金など幅広く利用することができるのです。

・買戻し特約で買い戻せる場合がある

買戻し特約とは、一度売却した不動産を買い戻せる権利です。

資金計画が落ち着いたタイミングで買戻しを検討している方は、買戻し可能期間などの条件を事前に確認しておきましょう。

すべてのリースバックで買戻しが可能なわけではないため、買戻しが可能な契約なのか、事前に確認しておくことも大切です。

リースバックのデメリット

・売却価格が安くなる

リースバックは、一般的に売却価格が通常の売却の相場よりも安くなるのがデメリットです。

リースバックの売却価格は、相場の約60％～70％となっています。

リースバック業者は物件の購入後に物件を自由に売ることができないということもあり、自社の利益を守るため、市場より安く買い取る必要があるのです。

・家賃の支払いが発生する

家賃を毎月支払い続けなければなりません。戸建てや分譲マンションは通常のアパートと比べると延床面積が比較的広く、設備も充実している物件が多いため、家賃もアパートより高い価格に設定される可能性があります。ローンの支払いはなくなっても、家賃の支払いが必要なので、結果的にご自身にとってどちらが良いのかよく考慮して、売却方法を選択することをお勧めします。

・所有者が変わるため、自由に修繕やリフォームができない

リースバックで家を売却した場合、買主に家賃を払う（借家）ということになりますので、自由にリフォームができないというデメリットが発生します。

リフォームを希望する場合には、買主の許可が必要になるのです。

・将来的に住み続けることができなくなる可能性がある

リースバックでは、定期借家契約で住居を借りることが一般的です。

定期借家契約は賃貸借契約期間が定められていますが、期間終了後は再契約することで住み続けることができます。しかし、買主の事情により再契約を認めてくれないケースもあるのです。

期間が更新できる普通賃貸借契約もありますが、普通賃貸借契約にしたからといって、必ずしも更新できるわけではなく、立ち退きを求められることもあります。

売却するときは賃貸借契約の内容や契約期間などもよく確認しましょう。

・買い戻しの価格が相場より高い

メリットで一度売却した不動産を買戻せる場合があると記載しましたが、買戻す際の価格は相場より高い傾向にあります。なぜなら、リースバック業者が負担した諸費用の分が買取り価格に上乗せされるためです。