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売買仲介 「囲い込み」2025年から処分対象

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カテゴリ:不動産売却
売買部 徳永です。
国土交通省は、宅地建物取引業法(宅建業法)の一部改正省令を2025年1月1日に施行します。(公布日2024年6月28日)
不動産売買仲介における「囲い込み」行為の取り締まりを強化する目的で改正され、囲い込み行為が明らかになった事業者は、指示処分の対象となります。
今回はこの「囲い込み」に関してご説明していきます。

    • 不動産業界における「囲い込み」とその実態




    • 囲い込みとは、不動産会社が売主から売却を依頼された物件の情報を独占的に取り扱い、意図的に他社に紹介しないまたは情報の共有を制限することです。

    • 例えば、他社から「物件条件にマッチする顧客がいるので、物件を見せて欲しい」など問い合わせがあっても、「ちょうど先程購入の申込を頂いてしまいご紹介が出来ません(本当はそんなことはないのに)」
    • 「月内は売主様の都合が悪いので、実際に室内を見れるのは来月以降です」
    • 「売主様の引っ越し完了後の内見となります」など、嘘の情報を伝え、意図的に情報を流さないなどの行為です。  もちろん、売主にはそのことは知らせません
    • 上記の様な行為をする不動産会社が沖縄県だけでなく全国的にも多く存在し、結果として、不動産取引の透明性が損なわれ、消費者の選択肢が制限されます。このような自社の利益だけを優先させる慣行が処分対象となることで、業界全体の健全化を図ることが期待されています。



    • 2025年から処分対象


    • 2025年から国土交通省は不動産の囲い込み行為を業法上の処分対象とする新しい規制を導入します。

    • 今回の決定は、消費者(売主・買主双方)の利益を守り、不動産取引の透明性を高めることを目的としています。背景には、一部の不動産業者による過度な囲い込み行為が、市場の健全な競争を阻害し、消費者の選択肢を制限しているという懸念があります。

    • 国土交通省は規制強化により、業界全体の信頼性向上につながると予測。

    • また、この施策を通じて、より公正で透明性の高い不動産市場の実現を目指しています。

    • 処分対象となる行為の具体的な定義や範囲が明確化され、違反した業者には罰金や業務停止などの厳格な措置が講じられる見込みです。

    • ●想定される罰則や制裁措置として

    • 1.是正指示:囲い込み行為が確認された場合、まずは是正指示が出されます。これは、違反行為を速やかに修正するよう求めるものです。

    • 2.罰金:是正指示に従わない場合や重大な違反があった場合、罰金が科されることがあります。

    • 3.業務停止命令:繰り返し違反を行った場合や特に悪質な場合には、一定期間の業務停止命令が出されることがあります。

    • 4.免許取消:最も重い処分として、宅地建物取引業者免許の取消が行われる可能性があります。

    • 5.社会的制裁:違反事業者名の公表も検討されており、これにより社会的な信用が失われるリスクがあります。

  • 囲い込みが与える影響



  • 不動産流通における囲い込みは、売主・買主双方に影響を与えます。
  • 【売主への影響】
  • 1つは、「売主の機会損失」につながることです。
  • 囲い込みによって物件情報の公開範囲が限定されるため、より多くの潜在的な買主に情報が届きにくくなります。

    せっかく物件に興味を持ってくれた人がいても、それが他社の顧客であれば問い合わせや内見予約、購入申し込みなどは突っぱねられてしまいます。
  • 2つめは、「売却の長期化」です。
  • 本来であれば全国の仲介会社に物件情報が共有されるところ、それがされない、あるいはされたとしても反響に応えないことで、ひとつの不動産会社という非常に限られた中で買主を見つけようとするため、自ずと売買条件は悪くなります。
  • 【買主側への影響】
  • 一見すると囲い込みは売主への影響が大きいように思えますが、買主にもしっかりと影響を与えます。
  • 買主は物件選択の自由が制限されます。特定の不動産会社の提案に偏ることで、最適な条件の物件を見逃すリスクが高まります。また、複数の物件で比較検討する機会も減少し、より良い選択肢を見落とす恐れもあります。結果として、買主にとっては不利な条件での契約を余儀なくされたり、本来なら出会えたはずの理想の物件を逃してしまう可能性も高くなります。このような状況は、買主の利益も損ないますし、不動産市場の健全な競争を阻害する要因にもなりかねません。


  • 囲い込みを防ぐためには

    囲い込みは、不動産業界で長らく問題視されていたものの、“見てみぬふり”をされていたのが実情です。

  • の「囲い込み」は売主様が知らないところで巧妙に行われており、売主様はこの状況を知ることは難しです。

  • このため、「囲い込み」を防ぐためには、先ずは「囲い込み」をしない信頼できる不動産会社選びが重要になります。

  • 今回のブログを書いている時点で当たり前なのですが、弊社は勿論「囲い込み」は致しません!!


  • 囲い込みされているか調べる方法

    既に不動産会社と媒介契約を結んでおり、販売中などの方もいらっしゃると思います。

  • 参考までに、ご自身でもできる方法として

  • 1.契約している不動産会社にレインズの登録情報を確認する。

  • 専属専任媒介契約・専任媒介契約で不動産会社と契約を結ばれている場合、不動産会社はレインズへの登録義務が発生します。ここに登録される事で、不動産業界全体に情報が公開されます。また、登録されていると

    取引状況が確認でき、3つの項目があります。「公開中」「書面による購入申し込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」です。

  • 売却活動を継続していれば、本来は公開中になっています。どの取引状況を登録しているか、不動産会社に確認してみましょう。

  • 2.他の不動産会社に問い合わせてもらう

  • 直接知り合いの不動産会社などに聞いて貰う方法です。不動産会社に勤務する知り合いがいれば、お願いをするのも1つです。

     

    媒介契約中の不動産会社の対応を確認すれば、囲い込みされているかどうかが判断できます。

     

    たとえば「すでに商談が進んでいる」「売主の都合で売り出しをストップしている」などの返事がきた場合は、囲い込みの可能性もあります。また、問い合わせ時の対応がしっかりしていれば、囲い込みの可能性は低いでしょう。


まとめ

今回の「囲い込み」に関しては様々な記事や意見があります。その中で、弊社は以前から不動産業界の透明性を高め、安心して取引していただきたい、取引に係わる方々がより幸福度が上がって欲しいという思いのもと、業務に取り組んできております。今回の改正が囲い込みの抑制にどこまで寄与するかは未知数ですが、不動産業界全体の質の向上に繋がればと思っております。

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