最近、沢山のマンション工事をあちらこちらで見かけますよね？
今回はそのマンションで重要になってくる「修繕積立金」についてです。
快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るには定期的な補修のほか、設備も一定期間ごとに更新していく必要があります。
この原資となる修繕積立金と、算出根拠である長期修繕計画について解説いたします。
※長文につき、お時間がある時に読んで頂けたら幸いです。
２０１３年に国土交通省が全国３６４３の管理組合等を対象に行ったマンション総合調査によると、長期修繕計画（以下「計画」）を作成している割合は８９％、計画期間の平均は２６年で、ほとんどの管理組合は望ましい水準にあります。
一般的に修繕積立金（以下「積立金」）は長期修繕計画期間における補修必要額が各戸並びに各月で均等になるよう設定されます。 しかし、計画期間を超えるような給水管や金属金物交換といった修繕周期が長い修繕項目が含まれておらず、新築時のまま計画の見直しを行わない場合は、積立金も全く足りないという事になります。マンションの劣化具合や陳腐化をカバーする新たな設備導入も加味するためにも、５年程度ごとの計画見直しが必要です。見直しの度に、２５年以上先を見据えるようにするのが望ましいと言われています。さらに、前出の調査によると、大規模修繕工事費を全て積立金から支出したマンションは６６.９％にとどまり、約３割のマンションは金融機関からの借入金や一時金徴収で対応しています。計画見直しと同じ時期に積立金の見直しを行っていれば問題は無いのですが、調査結果から、積立金の見直しができていないことが分かります。
多くは「段階増額積立方式」
積立方法には、計画期間中均等に積み立てる「均等積立方式」と、当初の積立額を抑え段階的に値上げする「段階増額積立方式」の２つの方法があります。多くのマンションで採用されているのは後者で、前記の問題も、計画通り積立額を値上げ出来ていないことが原因です。 分譲当初の積立月額が著しく低いマンションは、新築分譲価格に比例するように、購入者層に合わせた積立額が設定されていると思われます。 例えば、積立金の改定見直しを行わないまま、分譲時に組合員が拠出した修繕積立基金の大部分を使い、約１２年後の第１回大規模修繕工事を実施。その時にも積立金見直しの議論が深まらなかった管理組合は、第２回大規模修繕工事を迎える際に資金不足となり、大幅な積立金の値上げを招くこととなります。
管理組合で自由に決める事が出来る積立金ですが、組合員間の合意形成ができない事例が多数生じているため、２０１１年に国土交通省から「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が示されています。これを基に積立金の目安を算出する事が出来ます＝下表
これからマンションを購入される方は、積立金の積立方法と将来の増額計画案を重要事項説明書等で確認し、自らの資金計画に織り込むようにしましょう。
そして、積立金だけは「安い方がいい」という考えが当てはまらない事を忘れずにご検討されて下さい！
